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Latest issue No. 31 Updated Date: August 14, 2012
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#27  2011-12
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编者按:2011年是中国房地产行业具有转折意义的一年。为了抑制房价过快上涨,从1月份开始,各类调控政策不间歇地陆续出台,房企不同程度上地出现了资金链短缺的情况。伴随着楼市成交量的低迷,地产行业萌发大规模裁员迹象,而从政策层面来看,房企“很差钱”的局面在今年或将持续。

地产行业裁员风波起 年终奖仍“不差钱”
特约撰稿人 李琳

年终奖依然行业领先

从全国范围内看,多数房企受市场低迷影响,年终奖都比往年有不同幅度的打折。但调研显示,房地产行业年终奖平均值达1.49万元,在所有行业中仍位居第二。

年终奖正被看成行业经营好坏的"晴雨表"。2011年,在"新国八条"、限购、限贷等政策打压之下,地产行业经历了前所未有的冬天。年末,地产行业的年终奖又是怎样一番状况?

去年11月底,媒体报道"地产大亨"万科正考虑减半发放年终奖。但随后万科总裁郁亮出来辟谣,说"减半是没影的事儿"。他表示,万科的年终奖与业绩挂钩,万科2011年的业绩相当不错,公司没有扣减年终奖的计划。即便是2008年,在管理层都没有拿到年终奖的时候,万科始终没有扣减普通员工的年终奖,因此传闻是毫无根据的。"万科发工资的钱有,发奖金的钱有,买地的钱也有。" 郁亮直言。根据万科此前所发的公告信息显示,去年前10个月万科累计实现销售面积941.5万平方米,销售金额1074.3亿元,同比分别上升28.7%和23.6%。

但并非每家房企都有万科这样的底气。记者了解到,从全国范围内看,多数房企受市场低迷影响,年终奖都比往年有不同幅度的打折。

深圳本地一家中型房企的销售经理陆先生告诉记者,该公司去年的房产项目销售状况并不理想,年终奖打折是铁板钉钉之事。陆先生说,公司近几年进军二线城市,在惠阳、桂林等地都有很大的项目,但销售行情都不好。"像我们在桂林的项目,受政府限制影响太大了。限购限贷不算,就是广告铺的太开,政府都要过来找你谈话。没办法,我们桂林项目的广告已经打到深圳居民区了。"陆先生表示,按照公司年终奖制度,员工年终奖与个人业绩和公司经营挂钩,在2009年和2010年市场行情好的时候,基层员工大约能拿到两万元左右的年终奖,中层员工有10多万,部门经理接近50万,但今年年终奖估计要缩水30%。

一些房企虽然在总额上没有对年终奖打折,却在形式上换了个样。据媒体报道,重庆一大型开发商为了兼顾员工年终奖和项目销售,竟然想出了用购房券冲抵年终奖的办法。按照该公司内部规定,公司所有中高层员工2011年均不采取货币发放的方式,而是将年终奖冲抵到购房款中。年终奖冲抵房款的总额,不得超过一套房子的三分之一,员工购房可以享受到8折左右的优惠。除了重庆之外,南京一些本房企也采用了类似的办法。

"以券换奖"的年终奖,员工满意吗?陆先生说,这样的状况如果发生在深圳,或许还是受欢迎的。"深圳楼市现在非常低迷,关外一些楼盘降价30%都卖不动,一些楼盘已经快触底了,对于这些楼盘,员工现在买来就能赚。如果以券换奖的同时又能打个八折,应该还是有很多员工买的。"但是,对于那些已经买了房的员工来说,"以券换奖"并不适用。"买二套的话,首付就要六成。即使发了二三十万的券,员工仍然要额外筹好几十万才能付个首付,可能很多员工目前还没有这个经济实力。"

尽管房企行业的员工在抱怨年终奖打折,但据前程无忧的《2011年终奖调研报告》,房地产行业年终奖平均值达1.49万元,在所有行业中仍位居第二,仅次于金融业。"这样的情况是很正常的,因为打折是自己与往年相比。但行业之间比较的话,房地产仍然属于一个利润较高的行业。而且,有些房企虽然效益不好,也有一些裁员,但剩下来都是公司想留下来的精英。为了留住这些人才,企业给的年终奖也不会低。" 陆先生说道。

另一个重要的特点是,行情不好多发生在中小型房企,像万科、保利这样的龙头企业仍然算得上是丰收年。记者查询相关数据了解到,除了万科之外,四大房企中的保利、金地、招商都有不菲的业绩。2011年上半年,招商地产毛利率达47.6%,较2010同期提高6.7个百分点;保利地产上半年实现营业收入152亿元,实现净利润28亿元,同比增幅达35.1%和71.7%。对于这些企业来说,年终奖或许依然值得期待。

裁员,暗流涌动

2011年政府对房地产的打压政策效应已经显现,但在明年会表现更为明显。预计2012年房地产行业裁员比例可能达到20%或以上。

去年圣诞前夕,恒大地产传出裁员30%的消息。消息称,在未来三个月内,恒大地产将以优胜劣汰的方式淘汰30%左右的现有员工。如果按照该集团现有超过20000多人的员工比例计算,30%的比例约相当于6000人。今年1月4日,恒大地产的一位副总裁向媒体确认了将裁员30%的消息,该副总称,裁员的原因主要是项目销售问题。但业内人士分析,目前恒大所做的调整,是因为看不清未来而采取的谨慎收缩策略。

另一被卷入"裁员风波"的是广东本地的房地产开发商雅居乐。消息显示,雅居乐在放缓部分项目施工进展之后,在西南片区营销口进行了人事调整,裁减人员幅度高达90%。对此,雅居乐集团投资者关系部相关负责人出面否认,称公司目前只是有少数员工主动离职,没有出现所谓的大规模裁员。

业内人士称,2011年政府对房地产的打压政策效应已经显现,但在明年会表现更为明显,会有更多的房地产公司出现资金问题。预计2012年房地产行业裁员比例可能达到20%或以上,工程施工、成本预算、监理、前期报建等技术类专业人士波动相对少,削减相对集中在营销、行政、财务等部门的人员。

在地产中介,裁员潮早已先行而至。去年11月,深圳地产中介老大中原地产曝出裁员2000人的消息,随后,中原地产华南总经理李耀智否认了该说法,但承认中原裁员人数达到1000人。除了裁员之外,员工主动离职的现象也极为普遍。"不是公司裁我们,是我们主动离职。好几个月以来都只做些跑腿业务,每天都是打电话,但看房的人很少,更别说谈成单了。"曾在深圳布吉一家地产中介做销售的徐小姐告诉记者,近三个月来,公司有上百名员工都自动离职。

裁员潮、离职潮的背后,是地产中介大规模的"关闭潮"。2011年5月,美联物业宣布退出上海二手房中介业务,5月底前将暂时关闭在上海的所有门店,仅留下上海总部办公室从事一手房代理和房产策划业务。11月,中原地产承认暂停营业的门店有60家左右。12月,广州中介公司老大满堂红宣布将在年底结束上海的二手房业务,既留人员在完成手头现有的业务后将全部撤离,这是继美联物业之后又一家退出上海的大型连锁房产中介。此外,深圳另外两大地产中介世华地产和中联地产也纷纷透露,在去年相继关闭了五六十家、七八十家店铺。

对于地产中介的"关闭潮",小区里的居民可谓感同身受。"小区楼下原本有六七家地产中介,中原、世华、阳光置业等等,现在接二连三地都关闭了,仅剩下一两家了。"家住深圳罗湖区凤凰路的小白说。

地产中介纷纷退出、关闭、裁员的原因还是源于低迷的成交量。深圳中原地产的销售人员罗先生告诉记者,以前大多数中介都是靠二手房谋生,但眼下二手房交易业务急剧下滑,尤其是关外楼盘,成交量很少。"买卖双方都在博弈。房主不想大幅度降价,认为过两年情势就会好转,购房者则在等待房价继续下跌。"深圳市规划国土网成交数据统计显示,2011年共成交二手房73765套,成交面积713.25万平方米,分别较2010年大幅下降40%、36.92%,成交量不到2009年的一半,且低于2006至2007年的成交量,在近7年中成交量处于中等偏下水平。罗先生说,为了维持收支平衡,中介不得不想方设法拓展业务,如代理新楼盘、销售异地楼盘、贷款办证等等。"像中原、世华这样的大中介几乎都有代理新楼盘,但新楼盘的成交量也并不乐观。"

看不见的"春天"

媒体披露,国家对开发商这一块的调控政策比较严,去年已经收缩很多,现在银行业在整体的信贷投放上仍然是不支持开发贷。

2011年,房地产调控政策接连出台。1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议确定八项政策措施,简称"新国八条",提出要增加公共租赁住房供应,住房不足5年转手按销售款全额征税,二套房首付款比例提至60%,土地两年不开工要收回使用权,暂停省会城市居民购第三套房等等。同日,国务院发布通知,明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。1月27日,重庆、上海的房产税试点办法出台。

在银行信贷政策方面,央行数据显示,2011年,银行业在地产开发贷的投放量上出现较为明显的收缩。截至去年三季度末,虽然房产开发贷款余额同比增长了14.9%,达2.64万亿元,但是与二季度末相比,降低了3.5个百分点。另外,地产开发贷款余额7887亿元,同比下降4.8%,比二季度末低了5.3个百分点。同时,自1月14日到6月14日,央行连续6次上调存款准备金率,至6月14日,上调之后大型金融机构存款准备金率达21.5%,中小金融机构存款准备金率达18.0%。

金融政策的转向直接导致房地产资金链的紧绷。2011年,不少房企都出现了不同程度的资金链短缺,甚至包括国内知名开发企业绿城集团。为了应对现金流危机,绿城在去年和今年初先后抛售了多个项目。2011年12月9日,绿城集团将绿城墅园(开发杭州新华造纸厂项目)的35%股权,以7000万元出售。2011年12月14日,绿城集团将绿城锦玉(开发杭州兰园项目)的50%股权,以1.25亿元转让。2011年12月29日,绿城将上海外滩地王10%的权益以10.4亿元的价格出售给SOHO中国。2011年12月30日,绿城集团将上海静宇(开发上海东海广场项目)的49%股权,以4900万元出售。2012年1月5日,绿城以5100万元将公司无锡项目湖滨置业的51%股权转让给融创置地。据了解,绿城出让的5个项目总计可以实现40亿元的现金回流。"有了这些资金,绿城可以顺利度过年关,偿还到期的债务。" 绿城中国首席财务官冯征表示。

不仅仅是绿城,在楼市成交低迷的状况下,不少房企为了回收资金,都纷纷打出"高折扣、减房款、低首付"等降价促销牌。在深圳,甚至出现首付两成、三年保值增值回购等促销手法。龙头企业万科也在深圳启动了规模空前的营销活动"万团大战"。

楼市成交量相对低迷的状态下,全国地价涨幅也持续回落。今年1月15日国土部发布了的一份关于2011年第四季度全国主要城市地价的监测报告显示,我国房屋、土地市场热度较2010年全年有明显的下降,价格开始进入停滞回落通道。

从政策层面来看,今年的房地产市场依然不容乐观。去年12月23日,中国住房城乡建设部部长姜伟新说,今年将继续坚持房地产调控不动摇,要继续落实地方政府对房价调控的责任。早前温家宝总理在国务院常务会议上明确提出,"坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果"。

在资金层面,房企"很差钱"的局面或将继续。媒体披露,国家对开发商这一块的调控政策比较严,去年已经收缩很多了,现在银行业在整体的信贷投放上是不支持开发贷的,整体上仍然是收缩的。渤海银行表示目前已经不做房地产开发贷业务,工商银行表示今年信贷规模比较紧张,在额度的配置上优先支持央企,因此会很难满足一般开发商的需求。银行业内人士透露,今年上半年很多开发商的开发贷都将到期,包括部分有信托资金支持的开发商。由于现在信托资金不允许支持开发贷,所以今年开发商会处于很缺钱的状态。

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